Kat karşılığı inşaat: şekil şartından tasfiyeye.

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi, eser sözleşmesi ile taşınmaz satış vaadinin birleştiği karma nitelikli bir sözleşmedir; TMK m. 706 ve TBK m. 237 gereği resmî şekilde — uygulamada noterde düzenleme şeklinde — yapılmadıkça geçersizdir. Uyuşmazlıklar kural olarak asliye hukuk mahkemesinde, tarafların her ikisi de tacir ve iş her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgiliyse asliye ticaret mahkemesinde görülür; eser sözleşmesinden doğan alacaklar TBK m. 147 uyarınca beş yıllık zamanaşımına tabidir. Tapu iptal ve tescil talebi ise HMK m. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde, kesin yetkiyle açılır.

Bir bakışta

Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hangi hukuki niteliktedir?

Sözleşme tek bir tipe oturmaz. Yüklenici bakımından eser sözleşmesi, arsa sahibi bakımından taşınmaz satış vaadi hükümleri uygulanır; bu nedenle karma nitelikli sözleşme olarak kabul edilir. Yüklenici, TBK m. 470 ve devamı uyarınca bağımsız bölümleri sözleşmeye, projeye ve ruhsata uygun biçimde meydana getirip teslim etmeyi; arsa sahibi ise kararlaştırılan arsa paylarını devretmeyi üstlenir. İki edim karşılıklı bağımlıdır: yüklenicinin sözleşmeden doğan hakkı, ancak edimini ifa ettiği ölçüde talep edilebilir hâle gelir. Bu ifa oranı ölçütü, ilerleyen aşamalardaki her uyuşmazlığın çözümünde belirleyici olur.

Sözleşme neden noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır?

TMK m. 706, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağını hükme bağlar. TBK m. 237 ise taşınmaz satışının yanı sıra taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmelerini de resmî şekle bağlar. Noterlik Kanunu m. 60, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlemeyi noterin görevleri arasında sayar; m. 89 ise bu sözleşmelerin düzenleme şeklinde yapılmasını zorunlu kılar. Sonuç açıktır: adi yazılı ya da yalnızca imza onaylı kat karşılığı inşaat sözleşmesi kural olarak geçersizdir, geçersizlik yargılamanın her aşamasında ileri sürülebilir ve mahkemece resen gözetilir.

Sözleşmenin tapu müdürlüğünde resmî senetle düzenlenmesi de mümkündür. Uygulamada ayrıca satış vaadinin tapu kütüğüne şerhi verilir (TMK m. 1009, Tapu Kanunu m. 26); şerh, kişisel hakkı sonraki maliklere karşı ileri sürülebilir kılar ve şerh tarihinden itibaren beş yıl etkisini korur. Bu beş yıllık süre bir zamanaşımı değil, şerhin etkisine ilişkin süredir — dolduğunda şerh terkin edilir, sözleşmeden doğan kişisel hak varlığını sürdürür.

Şekle aykırı sözleşme ifa ile geçerli hâle gelir mi?

Kural katıdır, sonuç ise somut olaya göre değişir. Yargıtay uygulamasında, edimlerin önemli ölçüde yerine getirildiği hâllerde şekil eksikliğini ileri sürmek TMK m. 2'deki dürüstlük kuralına aykırı görülür; bu durumda geçersizlik savunması dinlenmez ve tapu iptal ile tescil hükmü kurulabilir. Ölçüt inşaatın fiilen ulaştığı seviyedir: ruhsata ve projeye uygun biçimde ciddi boyutta tamamlanmış bir yapı varsa koruma devreye girer; kaba inşaat seviyesinde bile olmayan bir imalat için aynı sonuç doğmaz. Bu nedenle davadan önce seviye tespiti yapılmadan geçerlilik iddiası kurulmamalıdır.

Sözleşme geçersiz sayılırsa taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri ister. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Genel Kurulu'nun 30.9.1988 tarihli, 1987/2 E. ve 1988/2 K. sayılı kararı, geçersiz sözleşme uyarınca ödenen bedelin iadesinde denkleştirici adalet ilkesinin gözetileceğini benimser; iade, paranın verildiği tarihteki alım gücü esas alınarak hesaplanır.

Yükleniciden daire alan üçüncü kişi tapu iptal ve tescil isteyebilir mi?

Yüklenicinin sözleşmeden doğan hakkı ayni değil şahsi haktır. Bu hak, TBK m. 183 ve devamı uyarınca alacağın devri yoluyla üçüncü kişiye geçirilebilir; devir TBK m. 184 gereği yazılı şekle tabidir ve ayrıca resmî şekil aranmaz, çünkü devredilen şey mülkiyetin kendisi değil kişisel talep hakkıdır. Devralan, yüklenicinin halefi olur: yüklenici arsa sahibine karşı hangi ölçüde hak kazanmışsa devralan da o ölçüde hak kazanır.

Bunun pratik sonucu serttir. Yüklenici inşaatı sözleşmeye uygun biçimde tamamlamamışsa, bedeli tamamen ödemiş olsa bile üçüncü kişinin tescil talebi reddedilir; alıcının başvurabileceği yol yükleniciye karşı sebepsiz zenginleşme veya sözleşmeye aykırılık davasıdır. Uygulamada alıcı, eksik işlerin bedelini mahkeme veznesine depo ederek ya da imalatı kendisi tamamlayarak tescil talebini ayakta tutabilir; bu ihtimal dava dilekçesinde açıkça ileri sürülmelidir.

Yüklenici teslimde geciktiğinde arsa sahibi ne yapabilir?

Teslim tarihi sözleşmede belirlenmişse borçlu, sürenin dolmasıyla ayrıca ihtara gerek olmaksızın temerrüde düşer (TBK m. 117/2). Tarih belirli değilse noter aracılığıyla ihtar çekilerek temerrüt kurulur. Temerrüt gerçekleştikten sonra TBK m. 123 uyarınca borçluya uygun bir süre verilir; TBK m. 124'te sayılan hâllerde — borçlunun ifayı açıkça reddetmesi, gecikme nedeniyle ifanın arsa sahibi için yararsız hâle gelmesi ya da kesin vadeli işlem — süre vermeye gerek yoktur.

TBK m. 125'teki seçimlik haklar ve ileriye etkili fesih

Verilen süre sonuçsuz kalırsa arsa sahibi kanunun tanıdığı üç seçenekten birini kullanır; aşağıdaki tablonun son satırı ise kanunda sayılan bir seçimlik hak değil, kat karşılığı inşaat davalarında yerleşik yargısal uygulamadır. Seçim yapıldıktan sonra kural olarak dönülemez; bu nedenle ihtarnamede ve dava dilekçesinde talebin hangisi olduğu tereddütsüz yazılmalıdır.

Gecikme tazminatı ve cezai şart

Gecikme tazminatı uygulamada, arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerin teslim edilmesi gereken tarih ile fiilî teslim tarihi arasındaki sürede yoksun kalınan emsal kira bedeli üzerinden hesaplanır; hesap için mahallinde keşif yapılır ve bilirkişi raporu alınır. Sözleşmede ayrıca cezai şart kararlaştırılmışsa TBK m. 179-182 uygulanır: ifaya ekli ceza koşulunda hem teslim hem ceza istenebilirken, seçimlik ceza koşulunda ikisinden yalnız biri talep edilir. Hâkim, aşırı gördüğü ceza koşulunu TBK m. 182 uyarınca resen indirir; buna karşılık TTK m. 22, tacir sıfatındaki borçlunun cezanın fahiş olduğu itirazını ileri sürmesini engeller.

Sözleşmeden dönme geriye mi ileriye mi etkilidir?

Dönmenin kural sonucu geriye etkidir: taraflar aldıklarını iade eder, yüklenici adına yapılmış avans pay devirleri tasfiye edilir. Ne var ki kat karşılığı inşaatta yapı arsa üzerinde fiilen yükselir ve aynen iadesi imkânsızdır. Bu nedenle Yargıtay, inşaatın önemli ölçüde tamamlandığı hâllerde sözleşmenin ileriye etkili feshine hükmeder: taraflar arasındaki ilişki fesih tarihine kadar geçerli sayılır, yüklenici tamamladığı imalatın bedelini alır, arsa sahibi ise eksik ve ayıplı işlerin bedelini mahsup eder.

Tasfiyenin en riskli tarafı üçüncü kişilerdir. Yükleniciden pay devralmış ya da şahsi hakkı temellük etmiş alıcıların durumu ayrıca değerlendirilir; verilen kararın bu kişilere karşı uygulanabilmesi için davada taraf olmaları gerekir. Bu nedenle dönme veya fesih davası açılırken tapu kaydındaki tüm malikler ile şerh sahiplerinin taraf teşkilinde gösterilmesi zorunludur. Aksi hâlde lehe alınan hüküm, tapuda görünen üçüncü kişiye karşı işlevsiz kalır.

"Kat karşılığı inşaatta davanın kaderini çoğu zaman sözleşmenin metni değil, dava tarihindeki fiilî ifa oranı belirler."

Eksik iş, ayıplı iş ve iskân: hangi süreler işler?

Teslimden sonra iş sahibi eseri gözden geçirip ayıpları uygun bir süre içinde bildirmekle yükümlüdür (TBK m. 474). Bildirim yapılmazsa eser zımnen kabul edilmiş sayılır (TBK m. 477); ancak yüklenicinin kasten gizlediği ve usulüne uygun gözden geçirmede fark edilemeyecek olan ayıplar bu sonuçtan etkilenmez. Ayıp hâlinde iş sahibi TBK m. 475 uyarınca eseri reddedebilir, bedelden indirim isteyebilir ya da aşırı masraf gerektirmiyorsa ücretsiz onarım talep edebilir. Gözden geçirme ve ihbar bir külfet süresidir, zamanaşımıyla karıştırılmamalıdır: süresinde bildirilmeyen ayıpta hak zamanaşımına uğramaz, doğrudan düşer.

Ayıplı eser nedeniyle açılacak davalar, TBK m. 478 uyarınca taşınmaz yapılarda teslimden itibaren beş yıl, yüklenicinin ağır kusuru varsa eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yıl geçmekle zamanaşımına uğrar. Eser sözleşmesinden doğan diğer alacaklar ise TBK m. 147 gereği beş yıllık zamanaşımına tabidir; yüklenicinin yükümlülüğünü ağır kusuruyla hiç ya da gereği gibi ifa etmemesi hâlinde bu bent uygulanmaz ve TBK m. 146'daki on yıllık genel süre işler.

Yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alınması 3194 sayılı İmar Kanunu m. 30 uyarınca yapının tamamlanmasına bağlıdır ve sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça yüklenicinin edimi sayılır. İskânsız teslim, kat irtifakından kat mülkiyetine geçişi ve bağımsız bölümün finansmanını engellediğinden eksik iş kabul edilir; talep sonucunda bu kalemin ayrıca gösterilmesi gerekir.

Görevli mahkeme, arabuluculuk ve harç

Görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir (HMK m. 2). Tarafların her ikisi de tacir ve uyuşmazlık her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgiliyse dava, TTK m. 4 ve 5 uyarınca asliye ticaret mahkemesinde görülür. Ticari davalarda konusu bir miktar paranın ödenmesi olan alacak ve tazminat talepleri için TTK m. 5/A uyarınca dava şartı arabuluculuk uygulanır; gecikme tazminatı, cezai şart ve eksik iş bedeli gibi kalemler bu kapsamdadır.

Buna karşılık tapu iptal ve tescil talebi bir miktar paranın ödenmesine değil taşınmazın aynına ilişkin olduğundan TTK m. 5/A kapsamına girmez. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nda 2023 yılında yapılan değişiklikle dava şartı arabuluculuk kapsamına alınan taşınmaz uyuşmazlıkları da sınırlı sayıdadır: kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ile ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyetinden kaynaklanan uyuşmazlıklar ve komşu hakkı uyuşmazlıkları. Tapu iptal ve tescil bu sayımda yer almaz. Bununla birlikte terditli talep kurgusunda dosyaya bir para alacağı kalemi eklendiğinde arabulucuya başvuru şartı yeniden gündeme gelebileceğinden, dava açılmadan önce talebin niteliği ve yürürlükteki düzenleme mutlaka teyit edilmelidir.

Tapu iptal ve tescil talebi taşınmazın aynına ilişkin olduğundan HMK m. 12 gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir ve dava nispi harca tabidir; harç, taşınmazın dava tarihindeki gerçek değeri üzerinden hesaplanır. Harç oranları ile maktu kalemler her yıl güncellendiğinden, dava tarihinde yürürlükteki Harçlar Kanunu tarifesini teyit edin.

Adım adım yol haritası

1. Sözleşmenin şekil geçerliliğini denetleyin. Noterde düzenleme şeklinde yapılıp yapılmadığı (Noterlik Kanunu m. 60 ve 89), arsa payı devirlerinin resmî senede bağlanıp bağlanmadığı ve mahal listesi, teknik şartname, teslim süresi gibi eklerin sözleşmeye iliştirilip iliştirilmediği tespit edilir.
2. İfa oranını ve gecikmeyi belgeleyin. İnşaatın fiilî seviyesi tespit davası, keşif ya da teknik rapor ile ölçülür; yapı ruhsatı, yapı denetim kayıtları, hakedişler, teslim tutanakları ve yapı kullanma izni başvurusu dosyaya konur.
3. Temerrüt ihtarı çekip süre verin. Teslim tarihi belirli değilse noter aracılığıyla ihtar çekilerek temerrüt kurulur; ardından TBK m. 123 uyarınca uygun bir süre verilir. TBK m. 124'te sayılan hâllerde süre vermeye gerek yoktur.
4. TBK m. 125 kapsamında seçimlik hakkı belirleyin. Aynen ifa ile gecikme tazminatı, ifadan vazgeçerek müspet zararın tazmini veya sözleşmeden dönerek menfi zararın giderilmesi yollarından biri seçilir ve seçim ihtarnamede tereddütsüz yazılır.
5. Arabuluculuk ve ihtiyati tedbir adımını atlamayın. Ticari nitelikteki para alacakları için TTK m. 5/A uyarınca arabulucuya başvurulur; tapu iptal ve tescil talebi bu dava şartına tabi değildir. Dava dilekçesiyle birlikte HMK m. 389 uyarınca tapu kaydına devir ve temlikin önlenmesi şerhi istenir.
6. Davayı doğru mahkemede ve doğru talep sonucuyla açın. Tapu iptal ve tescil talebi HMK m. 12 gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde nispi harç yatırılarak açılır; alacak ve tazminat talepleri terditli biçimde ya da ayrı dosyada ileri sürülür.

Pratik kontrol listesi

• Sözleşme noterde düzenleme şeklinde mi yapıldı, ekleri imzalı olarak dosyada mı?
• Satış vaadi tapu kütüğüne şerh edildi mi, şerhin beş yıllık etkisi devam ediyor mu?
• İnşaatın dava tarihindeki fiilî seviyesi teknik raporla ya da tespit dosyasıyla belgelendi mi?
• Temerrüt için TBK m. 123 uyarınca süre verildi mi, TBK m. 124 istisnası ayrıca değerlendirildi mi?
• TBK m. 125'teki seçimlik haklardan hangisinin kullanıldığı ihtarnamede net yazıldı mı?
• Gecikme tazminatı için emsal kira dönemi ve cezai şart kalemi ayrı ayrı hesaplandı mı?
• Yükleniciden hak devralan üçüncü kişiler ile tapudaki tüm malikler taraf olarak gösterildi mi?
• Ayıp ihbarı süresinde yapıldı mı, TBK m. 478'deki zamanaşımı süresi kontrol edildi mi?

Kızılelma AI'nin içtihat araması, şekil eksikliğine rağmen ifa, ileriye etkili fesih ve şahsi hak devri gibi dar konularda emsalleri olay örgüsüne göre tarar; dilekçe modülü temerrüt ihtarını ve terditli talep sonucunu yapılandırılmış biçimde taslağa dönüştürür. Dava çalışma alanı sözleşme, ruhsat ve hakediş belgelerini tek dosyada toplarken hesaplama süiti gecikme tazminatı ile cezai şart kalemlerinin dönemsel hesabını çıkarır. Detaylar için çözümler sayfamıza göz atabilirsiniz.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir.

İlgili Yazılar