Ortaklığın giderilmesi: aynen taksimden satışa.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, paylı veya elbirliği mülkiyetindeki bir malın ortaklığını sona erdirir. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yerdir. Dava herhangi bir süreye bağlı değildir; paylaşmayı isteme hakkı zamanaşımına uğramaz. 1 Eylül 2023'ten bu yana dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Hâkim önce aynen taksimi araştırır, mümkün değilse satışa hükmeder.

Bir bakışta

Ortaklığın giderilmesi davası nedir, kimi bağlar?

Dava, birlikte mülkiyet ilişkisini tasfiye eden bir paylaşma davasıdır. Paylı mülkiyette dayanağı TMK m. 698'dir: hukuki bir işlem gereğince veya malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti devam ettirme yükümlülüğü bulunmadıkça, paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir. Bu hak, hukuki işlemle en çok on yıl için sınırlandırılabilir; taşınmazlarda böyle bir sözleşme resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir. Ayrıca uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez; bu, davalının elindeki sınırlı ama gerçek savunmalardan biridir.

Miras ortaklığında dayanak TMK m. 642'dir: mirasçılardan her biri, ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir. Terekede elbirliği mülkiyeti varsa, mirasçılardan biri TMK m. 644 uyarınca önce elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyebilir; bu yol, tek taşınmaz üzerinden ilerlemek isteyen mirasçı için çoğu zaman daha ekonomiktir. Davada bütün paydaşlar veya mirasçılar yer almak zorundadır; eksik taraf teşkili mahkemece resen gözetilir.

Aynen taksim mi, satış mı? Hâkim neye göre karar verir?

TMK m. 699'a göre paylaşma, malın aynen bölüşülmesi ya da satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleşir. Uyuşma sağlanamazsa hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine önce aynen bölmeyi değerlendirir. Kritik nokta usulidir: aynen taksim resen araştırılmaz; dilekçede talep edilmemişse mahkeme doğrudan satışa hükmeder.

Denkleştirme akçesi (ivaz)

Aynen bölme her zaman matematiksel olarak eşit parçalar üretmez. TMK m. 699, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verilmesini öngörür. Uygulamada bu ivaz keşif sonrası bilirkişi raporuyla hesaplanır ve hükümde gösterilir; kimin kime ne kadar ödeyeceği belirtilmeyen hüküm infaz kabiliyetinden yoksundur.

İmar mevzuatı aynen taksimi nasıl engeller?

Aynen taksim, taşınmazın ifrazının hukuken mümkün olmasına bağlıdır. Mahkeme, 3194 sayılı İmar Kanunu'nun ifraz ve tevhide ilişkin hükümleri çerçevesinde belediyeden veya ilgili idareden görüş alır. İmar planında asgari parsel büyüklüğünün altına düşecek, yola cephesi kalmayacak ya da plan şartlarına aykırı parseller oluşacaksa aynen taksim kararı verilemez. Tarım arazilerinde ise 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nun asgari parsel büyüklüğüne ilişkin sınırı devreye girer ve bölünmez nitelikteki araziler fiilen satış yoluna zorlar. Miras yoluyla intikal eden tarımsal arazilerde ayrıca aynı Kanun'un mirasa ilişkin özel hükümleri devreye girer; bu arazilerde paylaşma talebi, ehil mirasçıya devir usulü gözetilmeden sonuçlandırılamaz.

Kat mülkiyeti kurularak paylaşma mümkün mü?

Evet ve bu, üzerinde yapı bulunan taşınmazlarda en çok gözden kaçan seçenektir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 10. maddesinin son fıkrası, kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir taşınmaz üzerindeki ortaklığın giderilmesi davasında mirasçılardan veya ortak maliklerden birinin paylaşmanın kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını istemesi hâlinde, hâkimin gerekli belgeleri tamamlattırarak mülkiyeti kat mülkiyetine çevirmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebileceğini düzenler. Apartman ve iş hanı gibi yapılarda bu talep, taşınmazın ihalede değerinin altında elden çıkmasını önleyebilir.

Dava hangi mahkemede açılır, arabuluculuk zorunlu mu?

Görevli mahkeme, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir; HMK m. 4, taşınır ve taşınmaz malların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları açıkça sulh hukuk mahkemesinin görevine bırakır. Taşınmazlarda yetki HMK m. 12'ye göre belirlenir ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; bu yetki sözleşmeyle değiştirilemez. Terekedeki malların paylaştırılması talebiyle açılan miras ortaklığının giderilmesi davasında ise HMK m. 11 uyarınca mirasbırakanın son yerleşim yeri mahkemesi kesin yetkilidir. Dosyada hem terekenin paylaşılması hem de tek bir taşınmaz üzerindeki ortaklık birlikte gündeme geliyorsa, talebin nasıl kurulduğu yetkili mahkemeyi doğrudan belirler.

7445 sayılı Kanunla 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B maddesi, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulmuş olmasını dava şartı hâline getirdi; uygulama 1 Eylül 2023'te başladı. Süreç kural olarak üç hafta içinde sonuçlandırılır, zorunlu hâllerde en çok bir hafta uzatılabilir. Anlaşmazlıkla biten sürecin son tutanağı dilekçeye eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir; eksiklik giderilmezse dava usulden reddedilir.

Adım adım dava yol haritası

1. Paydaş listesini ve tapu kaydını eksiksiz çıkarın. Güncel tapu kaydı, takyidat listesi ve kadastro paftası alınır; ölmüş paydaşlar için veraset ilamıyla bütün mirasçılar tespit edilir. Tek bir paydaşın eksik bırakılması dosyayı baştan sakatlar.
2. Dava şartı arabuluculuğa başvurun. Anlaşma sağlanamazsa son tutanağın aslı veya arabulucu onaylı örneği dava dilekçesine eklenir; bu belge dosyanın kapısıdır.
3. Taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde davayı açın. Bütün paydaşlar davalı gösterilir ve tapu kaydına dava şerhi istenir. Uygulamada dava değeri, yalnız davacının payı değil taşınmazın tamamı esas alınarak gösterilir.
4. Aynen taksim talebini ve ifraz olanağını belgeleyin. Belediye veya ilgili idareden ifraz olanağı sorulur; keşif ve bilirkişi incelemesiyle bölünme projesi ile denkleştirme akçesi hesaplanır.
5. Muhdesat ve takyidat sorunlarını netleştirin. Yapı, ağaç ve tesis gibi muhdesatın kime ait olduğu ile paylara bağlı haciz ve ipoteklerin bedele nasıl yansıyacağı, paylaştırmadan önce çözülmelidir.
6. Karar kesinleşince satışı takip edin. Taşınmazın aynına ilişkin kararlar HMK m. 367 uyarınca kesinleşmeden icra edilemez; kesinleşmenin ardından satış memurluğunda açık artırma yürütülür.

"İzale-i şuyu dosyalarında sonucu belirleyen şey çoğu zaman hukuki tartışma değil, paydaş listesinin ve takyidat zincirinin ilk dilekçede eksiksiz kurulmuş olmasıdır."

Satış nasıl yapılır, ihale bedeli nasıl paylaştırılır?

Satışa hükmedilmişse infaz, mahkemenin görevlendirdiği satış memurluğu eliyle yürür. Satış memuru, İcra ve İflas Kanunu'nun paraya çevirme hükümlerine göre kıymet takdiri yaptırır, satış ilanını tebliğ eder ve artırmayı elektronik satış ortamı üzerinden yürütür. İhalenin yapılabilmesi için teklif edilen bedelin, taşınmazın tahmin edilen değerinin yüzde ellisini bulması ve paraya çevirme ile paylaştırma masraflarını aşması gerekir; bu eşiği karşılamayan artırmada ihale yapılamaz.

Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılması ise ayrı bir rejime tabidir: TMK m. 699, bu yönde karar verilmesini bütün paydaşların rızasına bağlar. Tek bir paydaşın itirazı, satışın herkese açık yapılmasını zorunlu kılar. Bu nedenle taşınmazı elinde tutmak isteyen paydaşın stratejisi çoğu zaman ortaklar arası satış talebi değil, aynen taksim veya kat mülkiyeti kurulması talebidir.

Bedelin dağıtımında sıra bellidir: satış giderleri, harçlar ve vekâlet ücreti karşılanır, kalan tutar paydaşlara tapudaki payları oranında ödenir. Muhdesat bir paydaşa aitse bilirkişi raporuyla belirlenen muhdesat bedeli ayrılır. Yalnız bir payı yükleyen haciz ve ipotek, satışla birlikte o paydaşa düşen bedel üzerinde devam eder; bu yüzden takyidat listesi paylaştırmadan hemen önce yeniden güncellenmelidir.

Paydaşlıktan çıkarma: ortaklığı çekilmez kılan paydaş

Ortaklığın giderilmesi her zaman tek çare değildir. TMK m. 696, kendi tutum ve davranışlarıyla veya malı kullandığı kişilerin davranışlarıyla diğer paydaşlara karşı yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen ve bu yüzden paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getiren paydaşın mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabileceğini düzenler. Davanın açılması, aksi kararlaştırılmamışsa pay ve paydaş çoğunluğuyla karar verilmesine bağlıdır; çıkarılan paydaşın payının karşılığı ödenir. Taşınmazı tasfiye etmek değil, sorunlu paydaşı ilişkiden çıkarmak isteyen müvekkil için bu yol izale-i şuyudan önce değerlendirilmelidir.

Harç, yargılama gideri ve vekâlet ücreti kime yükletilir?

Davada klasik anlamda haklı ve haksız taraf yoktur; hüküm bütün paydaşların yararınadır. Bu nedenle yargılama giderleri ve karşı taraf vekâlet ücreti, davayı açan paydaş dahil tüm paydaşlara payları oranında yükletilir. Dava açılışında maktu harç yatırılır; nispi karar ve ilam harcı satış aşamasında satış bedeli üzerinden hesaplanır. Harç kalemleri, avukatlık ücreti tarifesi ve istinaf-temyiz kesinlik sınırları her yıl güncellendiğinden, dava tarihinde yürürlükteki Harçlar Kanunu tarifesini ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ni teyit edin.

Pratik kontrol listesi

• Tapu kaydı, takyidat listesi ve kadastro paftası dosyaya eklendi mi?
• Ölmüş paydaşlar için veraset ilamı alınıp tüm mirasçılar taraf gösterildi mi?
• Dava şartı arabuluculuk son tutanağı dilekçeye eklendi mi?
• Aynen taksim talebi dilekçede açıkça ve terditli biçimde ileri sürüldü mü?
• Belediyeden ifraz olanağına ilişkin görüş istendi mi?
• Kat mülkiyeti kurulması yoluyla paylaşma seçeneği değerlendirildi mi?
• Muhdesat iddiası ve bedelinin ayrılması talebi dosyaya girdi mi?
• Paylara bağlı haciz ve ipoteklerin bedele yansıması hesaplandı mı?

Kızılelma AI'nin içtihat araması, aynen taksim ve ifraz olanağına ilişkin emsalleri olay örgüsüne göre tarar; dilekçe modülü paydaş listesini ve terditli talep sonucunu yapılandırılmış bir taslağa dönüştürür. Dava çalışma alanı tapu kaydı, veraset ilamı ve bilirkişi raporlarını tek dosyada toplar; hesaplama süiti ise pay oranlarına göre denkleştirme ve bedel dağıtımı hesaplarını kolaylaştırır. Detaylar için çözümler sayfamıza göz atabilirsiniz.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir.

İlgili Yazılar