Tahliye: taahhütten iki haklı ihtara.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, yalnızca kanunda sayılan sınırlı sebeplerle tahliye edilebilir; dava yoluyla sona erme TBK m. 350-356'da düzenlenmiş, sebepler ise m. 350-352'de gösterilmiştir. Dava, HMK m. 4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemesinde açılır ve çoğu sebepte bir aylık hak düşürücü süreye tabidir. Tahliye taahhüdüne ve ödenmeyen kira alacağına dayalı taleplerde ise sulh hukuk davası yerine icra dairesinde ilamsız takip yolu seçilebilir.

Bir bakışta

Tahliye davası hangi sebeplere dayanır?

Tahliye sebepleri sınırlı sayıdadır; sözleşmeye konulan ek sebepler, TBK m. 354 gereği kiracı aleyhine olduğu için hüküm doğurmaz. Sebepler iki grupta toplanır: kiraya verenden kaynaklananlar (gereksinim, yeniden inşa ve imar, yeni malikin gereksinimi) ve kiracıdan kaynaklananlar (tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiracının veya eşinin aynı yerde konutu bulunması). Bunların yanında, temerrüt gibi genel hükümlere dayalı fesih yolları ile TBK m. 347'deki bildirimli fesih imkânı ayrıca işler.

Tahliye taahhütnamesi hangi şartlarda geçerlidir?

TBK m. 352/1, kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesini düzenler. Hükmün uygulamadaki tüm ağırlığı tek bir ibarede toplanır: taahhüt, kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olmalıdır.

Teslimden sonra verilme şartı

Sözleşmenin kurulduğu anda, kira sözleşmesinin ekinde ya da anahtar teslim edilmeden imzalatılan taahhütler geçersizdir. Amaç, kiracının sözleşmeyi kurabilmek için baskı altında taahhüt vermesini önlemektir. Bu nedenle savunmanın ilk hamlesi genellikle taahhüt tarihi ile teslim tarihinin çakıştığını göstermektir; kiraya veren tarafta ise teslim tarihini bağımsız delille (abonelik başlangıcı, tutanak, tanık) ayrıştırmak gerekir.

Yazılılık, belirli tarih ve imza

Taahhüdün adi yazılı şekilde yapılması yeterlidir; noter onayı geçerlilik şartı değildir. Ancak noterde düzenlenmiş veya imzası onaylanmış taahhütte, icra mahkemesinde itirazın kaldırılması belirgin biçimde kolaylaşır. Boşaltma tarihinin belirli ya da belirlenebilir olması zorunludur; tarihi boş bırakılmış belgenin sonradan anlaşmaya aykırı doldurulduğu iddiası, kural olarak yazılı delille ispatlanmalıdır. Kiracı birden fazlaysa taahhüdün tamamının imzasını taşıması, tüzel kişi kiracıda ise imzanın temsil yetkisine dayanması aranır.

İki haklı ihtar tahliye sebebi ne zaman doğar?

TBK m. 352/2, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar yapılmasına sebep olan kiracının tahliyesine imkân tanır. Uygulamada üç nokta belirleyicidir: ihtarların farklı aylara ait kira alacaklarına ilişkin olması, her ikisinin de yazılı ve usulüne uygun tebliğ edilmiş olması ve davanın ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılması. Kiracının ihtar üzerine ödeme yapması ihtarı haksız hâle getirmez; tahliye sebebi ödememenin sürmesi değil, iki haklı ihtara sebebiyet verilmiş olmasıdır. Buna karşılık muaccel olmayan bir alacak için gönderilen ihtar haklı sayılmaz.

Kira ödenmezse hangi yol izlenir: fesih mi, icra mı?

TBK m. 315 uyarınca kiraya veren, muaccel kira bedelini ödemeyen kiracıya yazılı olarak süre verir ve bu sürede ödenmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az otuz gündür; süre, yazılı bildirimin tebliğ edildiği tarihi izleyen günden işlemeye başlar. Sürenin eksik verilmesi ya da fesih ihtarının bildirimde yer almaması, ihtarı tümüyle sonuçsuz bırakır.

Alternatif yol İİK m. 269 vd. hükümleridir: kira alacağı için ilamsız takip başlatılır, ödeme emrinde hem alacak hem tahliye talebi gösterilir. Kiracı yedi gün içinde itiraz etmez ve kendisine tanınan otuz günlük ödeme süresinde borcu ödemezse, alacaklı icra mahkemesinden tahliye isteyebilir. İtiraz gelirse alacaklı, itirazın tebliğinden başlayarak altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi talep eder. Kira sözleşmesindeki imzaya itiraz edilmesi hâlinde icra mahkemesinin inceleme yetkisi daralır; bu durumda genel mahkemede dava yolu gündeme gelir.

Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi nasıl yürütülür?

Taahhüde dayanan kiraya veren, dava açmak yerine icra dairesine başvurarak İİK m. 272 vd. uyarınca tahliye emri çıkartabilir. Tahliye emri, kiracıya yedi gün içinde itiraz etme, itiraz etmezse on beş gün içinde taşınmazı boşaltma, aksi hâlde zorla çıkarılacağı ihtarını içerir. Süresinde itiraz gelirse takip durur; alacaklı, itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesine başvurabilir. İcra mahkemesi yalnızca belge üzerinden sınırlı inceleme yapar; taahhüdün teslimden sonra verilip verilmediği gibi maddi uyuşmazlıklar yargılamayı çoğu zaman sulh hukuk mahkemesine taşır. Takibin, taahhütteki boşaltma tarihinden itibaren bir ay içinde başlatılması şarttır.

Adım adım yol haritası

1. Tahliye sebebini ve dayanağını belirleyin. Dosyanın tahliye taahhüdüne (TBK m. 352/1), iki haklı ihtara (m. 352/2), gereksinime (m. 350-351) yoksa temerrüde (m. 315) dayandığı en baştan seçilir; her sebep farklı süre ve farklı usul rejimi doğurur.
2. Sözleşme, taahhüt ve tebligat zincirini toplayın. Kira sözleşmesi, tahliye taahhütnamesi aslı, ihtarnameler ve tebliğ şerhleri, banka ödeme kayıtları ile kiralananın teslim tarihini gösteren belgeler eksiksiz biçimde dosyaya konur.
3. Hak düşürücü süreyi hesaplayın. TBK m. 350-352 sebeplerinde bir aylık dava veya takip süresi hak düşürücüdür ve mahkemece resen gözetilir. Süre dolmadan kiracıya yazılı bildirim yapılırsa TBK m. 353 uyarınca süre bir kira yılı uzar.
4. İcra takibi mi, sulh hukuk davası mı seçin. Tahliye taahhüdünde İİK m. 272 vd., ödenmeyen kira alacağında İİK m. 269 vd. ilamsız takip yolu kullanılabilir; iki haklı ihtar, gereksinim ve kiracının konutu bulunması sebeplerinde yalnızca sulh hukuk mahkemesinde dava açılır.
5. Dava şartı arabuluculuğa başvurun. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır; kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin talepler bu şartın dışındadır. Son tutanak dilekçeye eklenmezse dava usulden reddedilir.
6. Takibi açın ve itiraz sürelerini izleyin. Tahliye emrine veya ödeme emrine itiraz süresi yedi gündür. İtiraz hâlinde alacaklı, itirazın tebliğinden başlayarak altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi ister.

"Tahliye dosyaları çoğunlukla esastan değil, teslimden önce imzalatılmış bir taahhütname veya kaçırılmış bir aylık süre yüzünden kaybedilir."

Yeniden kiralama yasağı ve tazminat

Gereksinim sebebiyle tahliye sınırsız bir serbesti vermez. TBK m. 355, gereksinim amacıyla boşaltılan taşınmazın haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanmasını yasaklar. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar da eski hâliyle aynı süre boyunca başkasına kiralanamaz; eski kiracının, taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralamada öncelik hakkı vardır ve bu hak, kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılır. Yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. Bu, gereksinim iddiasının samimiyet denetimidir.

Görevli mahkeme, arabuluculuk ve harç

Kira ilişkisinden doğan tüm uyuşmazlıklarda görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-a). Yetki genel kurallara tabidir: davalının yerleşim yeri veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi. Tahliye davası taşınmazın aynına değil şahsi hakka ilişkin olduğundan, HMK m. 12'deki kesin yetki kuralı burada uygulanmaz — uygulamada en sık yapılan yetki hatası budur. Kira uyuşmazlıklarında 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu uyarınca arabuluculuk dava şartıdır; buna karşılık kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin talepler kapsam dışıdır, yani İİK m. 269 veya m. 272 yolunu seçen alacaklı arabulucuya başvurmak zorunda değildir. Harçta esas değer bir yıllık kira bedelidir; oranlar her yıl değiştiğinden dava tarihinde yürürlükteki tarifeyi teyit edin.

Pratik kontrol listesi

• Tahliye taahhüdünün tarihi ile kiralananın fiilî teslim tarihi karşılaştırıldı mı?
• Taahhütte boşaltma tarihi belirli biçimde yazılı ve tüm kiracıların imzası var mı?
• Bir aylık dava/takip süresinin başlangıç günü doğru saptandı mı?
• Süre riski varsa TBK m. 353 uyarınca kiracıya yazılı dava bildirimi yapıldı mı?
• İki haklı ihtarda ihtarlar farklı aylara ait ve tebliğ şerhleri dosyada mı?
• Temerrüt ihtarında konut ve çatılı işyeri için en az otuz günlük süre verildi mi?
• Sulh hukukta açılacak davada arabuluculuk son tutanağı dilekçeye eklendi mi?
• Gereksinim iddiasında TBK m. 355 üç yıllık yeniden kiralama yasağı hatırlatıldı mı?

Kızılelma AI'nin içtihat araması, tahliye taahhüdünün teslim tarihiyle ilişkisine ve iki haklı ihtarın haklılık ölçütlerine dair emsalleri olay örgüsüne göre tarar; dilekçe modülü taahhüt ve ihtar zincirini yapılandırılmış taslağa çevirir, dava çalışma alanı ise sözleşme, ihtarname ve tebligat belgelerini tek dosyada birleştirir; kira alacağı ve harç hesapları hesaplama süitinden yürütülür. Detaylar için çözümler sayfamıza göz atabilirsiniz.

Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir.

İlgili Yazılar