Kira tespit davası, kira bedelinin yeni dönem için mahkemece belirlenmesini sağlayan bir tespit-eda davasıdır. Temel kural TBK m. 344'tedir: yenilenen dönemlerde artış, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz. Beş yıldan sonra ise hâkim, endeksin yanında emsal kira ve kiralananın durumunu da gözeterek hakkaniyete göre karar verir.
Artış sınırı nasıl hesaplanır?
Sözleşmede artış oranı kararlaştırılmışsa bile bu oran, bir önceki kira yılına ait TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede hiç artış kaydı yoksa yine aynı sınır esas alınarak yeni bedel belirlenir. Belirli dönemlerde kanun koyucunun getirdiği geçici tavan düzenlemeleri bulunabildiğinden, hesabı yapmadan önce başvuru tarihinde yürürlükteki oranı ve varsa geçici hükmü teyit edin.
Beş yıllık dönem neden kritik?
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde endeks bir üst sınır olmaktan çıkar; TBK m. 344/3 uyarınca hâkim, endeksteki değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bedeli belirler. Bu, uzun süredir piyasa değerinin altında kalan kiralarda gerçek bir düzeltme imkânıdır ve dosyanın delil yükü de burada artar: emsal kira araştırması zorunlu hâle gelir.
"Kira tespitinde belirleyici olan oran değil, davanın hangi gün açıldığıdır."
Dava ne zaman açılmalı?
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce (TBK m. 345) açılmışsa ya da kiraya veren bu süre içinde artış iradesini kiracıya yazılı olarak bildirmişse, mahkemenin belirlediği bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Bu süre kaçırılırsa yeni bedel ancak bir sonraki kira yılından itibaren uygulanır — pratikte bir yıllık fark demektir.
Zamanlama ve sonuç tablosu
| Durum | Yapılması gereken | Sonuç |
|---|---|---|
| Dönem başına 30 günden fazla var | Davayı açın veya yazılı bildirim yapın | Yeni bedel dönem başından geçerli. |
| Süre kaçırıldı | Dava yine açılabilir | Yeni bedel bir sonraki kira yılından geçerli. |
| Sözleşmede artış kaydı yok | TBK m. 344/2 uyarınca tespit isteyin | Endeks sınırı içinde belirleme. |
| Beş yıl doldu | Emsal kira araştırması talep edin | Hakkaniyet ölçütüyle belirleme. |
| Yabancı para kira | TBK m. 344/4 kapsamını değerlendirin | Beş yıl geçmedikçe değişiklik istenemez kuralı gündeme gelir. |
Dosya hazırlık kontrol listesi
- Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve kaçıncı yenileme döneminde olunduğu tespit edildi mi?
- Sözleşmedeki artış kaydı okundu, endeks sınırıyla karşılaştırıldı mı?
- Otuz günlük bildirim/dava süresi takvimlendi mi?
- Yazılı bildirim yapıldıysa tebliğ belgesi dosyada mı?
- Emsal kira delilleri (ilan, sözleşme, keşif talebi) hazırlandı mı?
- Dava şartı arabuluculuk kapsamındaysa son tutanak dilekçeye eklendi mi?
- Görevli mahkeme sulh hukuk olarak yazıldı mı?
Kiracı tarafında savunma
Kiracı açısından savunmanın üç ekseni vardır: talebin endeks sınırını aşıp aşmadığı, kiralananın fiziki durumunun emsallerle karşılaştırıldığında talebi karşılamadığı ve süre şartına uyulmadığı için yeni bedelin ancak sonraki dönemde uygulanabileceği. Uzun süreli kiracılıkta kiracının kiralanana yaptığı esaslı iyileştirmeler de bedelin belirlenmesinde dikkate alınabilir.
Dava açma adımları
- Sözleşmeyi ve dönemi inceleyin. Başlangıç tarihi, artış kaydı ve kaçıncı yenileme döneminde olunduğunu tespit edin.
- Uygulanacak sınırı belirleyin. İlk beş yıl için endeks üst sınırı, beş yıl sonrası için hakkaniyet ölçütü geçerlidir.
- Zamanlamayı kurun. Yeni dönem başına otuz günden fazla varken davayı açın ya da yazılı bildirim yapın.
- Delilleri toplayın. Emsal kira sözleşmeleri, ilanlar ve keşif talebini dilekçeye ekleyin.
- Dava şartını tamamlayın. Arabuluculuk kapsamındaysa son tutanağı ekleyip sulh hukuk mahkemesinde davayı açın.
Emsal kira araştırması nasıl yapılır?
Özellikle beş yıl sonrası tespitlerde davanın sonucunu belirleyen delil, emsal kira araştırmasıdır. Mahkeme çoğunlukla keşif yapar ve bilirkişi marifetiyle kiralananın konumunu, yaşını, brüt-net alanını, kat ve cephe durumunu, ısınma sistemini ve genel bakım düzeyini değerlendirir. Taraf olarak yapmanız gereken, aynı bina veya aynı sokaktaki benzer nitelikli taşınmazlara ait güncel kira sözleşmelerini, ilan çıktılarını ve varsa emlak beyanlarını dosyaya sunmaktır.
Emsal seçerken en sık yapılan hata, nitelik olarak farklı taşınmazları karşılaştırmaktır. Yeni yapılmış, asansörlü ve otoparklı bir dairenin kirası, kırk yıllık bir apartman dairesi için emsal olamaz. Karşı taraf da tam olarak bu noktaya itiraz edeceği için, sunduğunuz her emsalin niteliklerini kendi kiralananınızla tablo hâlinde karşılaştırmak dilekçenin ikna gücünü artırır.
Kira tespitinin sonuçları
Mahkemenin belirlediği yeni bedel, süre şartına uyulmuşsa yeni dönemin başından itibaren geçerli olur ve kiracı geçmiş aylara ilişkin farkı ödemekle yükümlü hâle gelir. Bu fark ödenmezse kiraya veren, kira alacağı için ilamlı icra takibi başlatabilir. Kira tespit kararı kural olarak yalnızca ilgili dönem için sonuç doğurur; sonraki yıllarda artış yine TBK m. 344 çerçevesinde uygulanır.
Kiracının kira farkını ödememesi hâlinde temerrüt hükümleri gündeme gelir. TBK m. 315 uyarınca kiracıya en az otuz günlük süre veren yazılı ihtar gönderilmesi ve bu süre içinde ödeme yapılmaması hâlinde sözleşmenin feshi ile tahliye istenebilir. Süreleri hesaplarken başvuru tarihinde yürürlükteki süreyi teyit edin.
Tespit davası mı, uyarlama davası mı?
Kira tespit davası, bedelin dönemsel olarak belirlenmesine ilişkindir. Buna karşılık sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan ve öngörülemeyen olağanüstü durumlar edimler arasındaki dengeyi aşırı biçimde bozmuşsa, TBK m. 138'deki aşırı ifa güçlüğü hükmüne dayanarak uyarlama talep edilmesi gündeme gelebilir. İki davanın şartları ve ispat yükü farklıdır; hangi yolun seçileceği, dosyanın en başında verilmesi gereken stratejik bir karardır.
Kızılelma AI, kira sözleşmesini okuyup artış kaydını mevzuat sınırıyla karşılaştırır ve emsal kararları künyeleriyle döndürür. Detay için çözümler sayfamıza bakın.
Kira dosyalarınızı hızlandırın
Sözleşme analizi, artış sınırı kontrolü ve emsal destekli dilekçe taslağı.
Ücretsiz DeneyinSık Sorulan Sorular
Kira artış oranının üst sınırı nedir?
TBK m. 344 uyarınca yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılsa bile bu sınır aşılamaz; dönemsel yasal tavan düzenlemeleri için başvuru tarihinde yürürlükteki mevzuatı teyit edin.
Beş yıldan sonra kira bedeli nasıl belirlenir?
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde hâkim, tüketici fiyat endeksindeki değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun biçimde yeni bedeli belirler. Bu belirlemede endeks üst sınır olmaktan çıkar ve yalnızca ölçütlerden biri hâline gelir.
Kira tespit davası ne zaman açılmalıdır?
Dava her zaman açılabilir; ancak yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış ya da kiraya veren bu süre içinde artış iradesini kiracıya yazılı olarak bildirmişse, mahkemece belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Aksi hâlde bir sonraki kira yılından itibaren uygulanır.
Kira tespit davasında görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?
Kira ilişkisinden doğan davalarda görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; yetkili mahkeme ise kural olarak taşınmazın bulunduğu yer ya da davalının yerleşim yeri mahkemesidir. Kira uyuşmazlıklarının önemli bölümü dava şartı arabuluculuğa tabidir, bu nedenle son tutanağın dilekçeye eklenmesi gerekir.
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir.